30 abril 2007

¿Burbuja immobiliaria?

Durante las últimas semanas asistimos, casi de forma permante, al recordatorio insistente de los medios de comunicación sobre la "explosión de la burbuja", "crack immobiliario" y otras por el estilo. Pero, ¿qué implicaciones reales tiene el desplome bursátil sobre el sector?

El habitual lector de periódicos, oyente de tertúlias o seguidor de informativos se verá tentado de imaginar "por fin han caído los especuladores... ahora bajarán los precios en el sector". Una opinión a mi juicio errónea de base. Para proyectar una teoría sobre la evolución de los precios hay que tener en cuenta muchos factores, entre los que la evolución bursátil sólo es uno.

Deberíamos ver, en primer lugar, qué razones dispararon la cotización en borsa de los activos immobiliarios. Considero que hay dos claramente destacados. El primero es un motivo a largo plazo: el sector immobiliario tiene unas caracterísiticas muy particulares, en el que una inversión no especuladora garantiza unos rendimientos relativamente prolongados en el tiempo. Si nos basamos en una "reducción al absurdo", podemos inferir: ¿Quienes de los que compraron un piso hace 20 años han perdido dinero? con una respuesta casi evidente: no sólo no han perdido, sino que su valor se ha multiplicado. La inversión en bienes immobiliarios ha sido, y continuará siendo, una inversión en bienes tangibles de gran seguridad.

El segundo factor relevante es a corto plazo, y de nuevo se basa en los rendimientos, pero tiene que ver con el disparado crecimiento del sector durante los últimos años. Los agentes especuladores, es decir, aquellos que buscan un rendimiento rápido sobre la base de movimientos inversionistas (algo muy parecido a lo que un buen amigo peruano llamaba "capitales golondrinos"), deciden invertir temporalmente en sectores de gran crecimiento, con la esperanza que su inversión se verá incrementada en un corto plazo de tiempo. Esta práctica ha sido la que ha disparado la cotización del sector durante los últimos años, y la que ahora parece ha decidido moverse hacia otros con mayor proyección.

Debemos pues, establecer una diferenciación entre el avance bursátil y el avance real del sector. No hay ningún experto que presuma una caída de los precios de bienes immuebles sobre la caída de la cotización bursátil. Son dos esferas con una relación mínima, ya que la influencia de la compra y la venta de acciones tiene una relevancia mínima sobre el desarrollo de la empresa que las ha emitido. La explicación radica en que la acción es un título de propiedad de la empresa, que ésta vende (habitualmente en operaciones de ampliación de capital) a cambio de un montante económico. En ese momento, la empresa vende una parte de su capital a cambio de dinero. Pero no recibe ningún beneficio de las futuras transacciones que realice el accionista con terceros. Son movimientos privados, en los que la empresa no interviene directamente. A modo de ejemplo, podríamos decir que si alguien se compra un coche nuevo, cuando su propietario decide venderlo, tras unos años de uso, el concesionario no recibe nada.

Algún experto ha señalado otro elemento como motivo de un posible descenso en los precios: la saturación del mercado. El argumento comparaba, textualment, los pisos con plátanos. Según éste, los precios bajarían como consecuencia de la ley de la oferta y la demanda: al haber más oferta que demanda, los precios se reequilibrarían. El error de este argumento está en considerar un piso igual un bién móvil y sustituible: ni todos los pisos son iguales ni se pueden trasladar de un sitio a otro. Es evidente que un piso en Pedralbes siempre valdrá más que uno en una zona residencial alejada del centro, ya que la posibilidad de construir en Pedralbes es muy limitada y hay una demanda fuerte y constante, mientras que en el extrarradio hay una mayor disponibilidad de espacio y una menor demanda.

En base al último argumento se podría decir que en el extrarradio puede existir una posibilidad de descenso de precio en los pisos, siempre que se haya construido de forma tan superior a la demanda que queden centenares de pisos vacíos; pero esta situación será muy difícil que se de en el centro urbano, donde la demanda siempre es muy elevada. Además, hay que tener en cuenta que los excedentes de los constructores no son muy elevados en comparación al riesgo que soportan, por lo que serán muy reacios a bajar el precio por debajo del su coste real.

En resúmen: ¿Puede un teórico comprador de un piso suponer que dentro de unos meses habrá un descenso significativo en el precio de venta de los pisos? La respuesta es negativa. Más bién al contrario. Encontrará pisos al valor actual más la inflación. En definitiva, los precios seguirán al alza, aunque tal vez sin los incrementos de valor recientes. Con alzas menores y menos especulación, pero al alza igualmente.

17 abril 2007

Virginia

Mañana del 16 de abril, Universidad Politécnica de Virginia, NE. Una mañana normal para los 32 estudiantes asesinados, y el día señalado para un estudiante surcoreano. El debate sobre la libre posesión de armas en los Estados Unidos ya ha sido reabierto, con previsibles resultados.

Éste es un país peculiar, donde cualquier civil puede, en uso de la segunda enmienda constitucional, poseer armas de fuego. Es esta una enmienda anacrónica, creada con la intención de crear un cuerpo civil capaz de autoprotegerse de una supuesta invasión inglesa, allá en los tiempos de la declaración de independencia de Jefferson.

Pasó el peligro, pero la enmienda siguió vigente, y hoy es costumbre de los EUA. Fundamentada en una u otra razón, el hecho es que esta continua vigente y lo continuará estando. Pero, ¿és la posesión de armas el verdadero problema de los Estados Unidos? Personalmente creo que no. Tampoco coincido, ni coincidiré nunca, con los aberrantes principios defendidos por la Asociación Nacional del Rifle, un helenco de ultraconservadores recalcitrantes que poco les aleja de la locura y la paranoia.

Todos los problemas políticos, cívicos, sociales y legales han de tomarse en cuenta desde una perspectiva multidisciplinar y multicausal. Es ridículo relacionar la posesión de armas con las "matanzas", si bién es cierto que su prohibición terminaría con este problema. Pero hechando un lejano vistazo a la cultura estadounidense, uno pronto se da cuenta que esto no pasará. Almenos en el corto o medio plazo.

Excesiva competitividad, pobreza, aislamiento o rechazo social... cualquier motivación puede ser definitiva en combinación con otras tantas. La libre posesión de armas es el catalizador final, el elemento que transforma un problema personal en una terrible crisis comunal. Las razones que impulsan a alguien más o menos "normal" a tomar tal decisión posiblemente tengan mucho más que ver con la psicología que con la sociología, pero son los factores sociológicos los que desembocan en la psicosis.

La solución me parece simplemente inalcanzable. No es este un problema que se pueda eliminar desde la raíz, o cortando un par de brotes indeseados, ya que la reforma social que se precisaría sería tan immensa como políticamente inalcanzable. Y posiblemente indeseada a nivel social y político. ¿Qué queda pues?

Mi modesta opinión: eliminar el catalizador. Prohibir el uso de armas no solucionará los verdaderos problemas de Estados Unidos, ni posiblemente consiga mitigarlos. De hecho, dejaría cientos (quizá miles) de personas sin trabajo, y una fuente de ingresos importantísima para las arcas públicas quedaría practicamente agotada. Habría un cierto conflicto social, y probablemente sería el suicido político del presidente que abordara tal asunto.

Pero sería un parche que salvaría vidas.

13 abril 2007

Cireres madurades

Dissabte 13 d'abril, Seròs viurà una interessant jornada cultural: l'entrega del premi literari "El temps de les cireres", amb un sucòs premi econòmic, i encara que amb una participació més aviat minsa, es pot considerar la convocatòria un éxit.

La raó d'aquest post, és que, en mig de la cursa política municipal i amb l'excusa d'aquest premi, el nostre alcalde de Seròs ens ha propinat -via indirecta, això sí- amb una nova mostra de la seva especial consideració. Ha fet servir aquest cop un dels seus afins "alliberats", si se'm permet aquest terme.

L'excusa no ha estat altra que la convocatòria d'un concurs d'índole cultural, "el temps de les cireres", concurs que porta el nom d'una obra de Montserrat Roig de 1976. La naturalesa de la crítica té a veure amb una suposada queixa dels grups municipals de Seròs, IPS-PM i CIU, sobre la inconveniència d'aquesta convocatòria. Més endavant l'autor s'accelera i es dedica a fer comparacions entre els seronencs i l'infame Paco Martínez Soria, quelcom pel qual ja no mereixeria ni tres línies de despreci, però és la falsetat de les acusacions el que m'impulsa a deixar-ne constància i rèplica.

L'autor, un suposat filòsof serossà, publica al diari regional Segre en data 11 d'abril, que els grups municipals, des d'una perspectiva "pagerola i incivilitzada" es van mostrar contraris a l'organització del concurs, atribuïnt-los un "per què a Seròs?" que en cap moment s'ha citat.

Sí que és cert que s'ha criticat el premi, però no en són veritables les raons. Els que hem presenciat alguns dels plens municipals sabem qué hi ha rere aquesta crítica: i això no és res més que el modus operandi del nostre benvolgut alcalde.

Personalment comparteixo plenament el sentit de la crítica. No veig normal ni lògic que el Ple tingui notícia de la organització d'aquest concurs a través de la premsa escrita. Més encara quan, en el moment de l'organització, el pacte de govern que suportava ERC en l'alcaldia encara era vigent (no m'entretindré ara a narrar la pintoresca aventura que va sorgir-ne, i que va culminar amb el trencament del pacte i el bloqueig polític de Seròs). Resulta sorprenent que el cap de l'oposició, de CIU, pregunti les motivacions d'aquest premi, i la resposta giri en torn a les potestats legals de l'alcalde.

No és lògic que el Ple tingui capacitat de decidir sobre convocatòries i premis econòmics? O si més no, que en tingui coneixènça prèvia? És ben cert que l'alcalde té potestat sobre una part del pressupost municipal, però també és cert que n'hauria de fer un ús conciliador, i no partidista i en favor de les seves amistats.

Considero que és una gran idea la organització i celebració d'aquest premi, i li desitjo el millor dels esdevenirs; però no des del personalisme i la calúmnia, sinó des de l'acord i la conciliació.

De nuevo en la web

Estimados lectores:

Después de mucho tiempo de abandono, he decidido retomar la publicación de mis reflexiones. Quiero agradecer a los que me han animado a retomarlas, ya que tras mucha inactividad empezaba a hechar de menos el discurso y el diálogo político.

Estoy contento de encontrar de nuevo este trocito de ciberespacio, muy abandonado desde unos meses atrás, que quiere volver a ser un punto de encuentro de amigos, conocidos y por conocer, donde expresarse libremente.

Por supuesto, seguiré sin moderación previa, ya que creo que todo el mundo debe poder expresarse, siempre desde el respeto y la educación elemental; cualidades para las que este blog mostrará siempre agradecimiento y respeto.

De la misma forma, seguiré escribiendo en castellano. No por convicciones nacionalistas de ningún tipo ni por otras que se me puedan otorgar, sino por una mera cuestión de simple coherencia léxica en el espacio; y por la voluntad de llegar a un mayor público, para los que, por consideración y aprecio, les ahorraré el empacho de tener que traducir un texto.

A la espera de vuestros comentarios,

Recibid un cordial saludo,

Juanjo Pérez