¿Burbuja immobiliaria?

Durante las últimas semanas asistimos, casi de forma permante, al recordatorio insistente de los medios de comunicación sobre la "explosión de la burbuja", "crack immobiliario" y otras por el estilo. Pero, ¿qué implicaciones reales tiene el desplome bursátil sobre el sector?

El habitual lector de periódicos, oyente de tertúlias o seguidor de informativos se verá tentado de imaginar "por fin han caído los especuladores... ahora bajarán los precios en el sector". Una opinión a mi juicio errónea de base. Para proyectar una teoría sobre la evolución de los precios hay que tener en cuenta muchos factores, entre los que la evolución bursátil sólo es uno.

Deberíamos ver, en primer lugar, qué razones dispararon la cotización en borsa de los activos immobiliarios. Considero que hay dos claramente destacados. El primero es un motivo a largo plazo: el sector immobiliario tiene unas caracterísiticas muy particulares, en el que una inversión no especuladora garantiza unos rendimientos relativamente prolongados en el tiempo. Si nos basamos en una "reducción al absurdo", podemos inferir: ¿Quienes de los que compraron un piso hace 20 años han perdido dinero? con una respuesta casi evidente: no sólo no han perdido, sino que su valor se ha multiplicado. La inversión en bienes immobiliarios ha sido, y continuará siendo, una inversión en bienes tangibles de gran seguridad.

El segundo factor relevante es a corto plazo, y de nuevo se basa en los rendimientos, pero tiene que ver con el disparado crecimiento del sector durante los últimos años. Los agentes especuladores, es decir, aquellos que buscan un rendimiento rápido sobre la base de movimientos inversionistas (algo muy parecido a lo que un buen amigo peruano llamaba "capitales golondrinos"), deciden invertir temporalmente en sectores de gran crecimiento, con la esperanza que su inversión se verá incrementada en un corto plazo de tiempo. Esta práctica ha sido la que ha disparado la cotización del sector durante los últimos años, y la que ahora parece ha decidido moverse hacia otros con mayor proyección.

Debemos pues, establecer una diferenciación entre el avance bursátil y el avance real del sector. No hay ningún experto que presuma una caída de los precios de bienes immuebles sobre la caída de la cotización bursátil. Son dos esferas con una relación mínima, ya que la influencia de la compra y la venta de acciones tiene una relevancia mínima sobre el desarrollo de la empresa que las ha emitido. La explicación radica en que la acción es un título de propiedad de la empresa, que ésta vende (habitualmente en operaciones de ampliación de capital) a cambio de un montante económico. En ese momento, la empresa vende una parte de su capital a cambio de dinero. Pero no recibe ningún beneficio de las futuras transacciones que realice el accionista con terceros. Son movimientos privados, en los que la empresa no interviene directamente. A modo de ejemplo, podríamos decir que si alguien se compra un coche nuevo, cuando su propietario decide venderlo, tras unos años de uso, el concesionario no recibe nada.

Algún experto ha señalado otro elemento como motivo de un posible descenso en los precios: la saturación del mercado. El argumento comparaba, textualment, los pisos con plátanos. Según éste, los precios bajarían como consecuencia de la ley de la oferta y la demanda: al haber más oferta que demanda, los precios se reequilibrarían. El error de este argumento está en considerar un piso igual un bién móvil y sustituible: ni todos los pisos son iguales ni se pueden trasladar de un sitio a otro. Es evidente que un piso en Pedralbes siempre valdrá más que uno en una zona residencial alejada del centro, ya que la posibilidad de construir en Pedralbes es muy limitada y hay una demanda fuerte y constante, mientras que en el extrarradio hay una mayor disponibilidad de espacio y una menor demanda.

En base al último argumento se podría decir que en el extrarradio puede existir una posibilidad de descenso de precio en los pisos, siempre que se haya construido de forma tan superior a la demanda que queden centenares de pisos vacíos; pero esta situación será muy difícil que se de en el centro urbano, donde la demanda siempre es muy elevada. Además, hay que tener en cuenta que los excedentes de los constructores no son muy elevados en comparación al riesgo que soportan, por lo que serán muy reacios a bajar el precio por debajo del su coste real.

En resúmen: ¿Puede un teórico comprador de un piso suponer que dentro de unos meses habrá un descenso significativo en el precio de venta de los pisos? La respuesta es negativa. Más bién al contrario. Encontrará pisos al valor actual más la inflación. En definitiva, los precios seguirán al alza, aunque tal vez sin los incrementos de valor recientes. Con alzas menores y menos especulación, pero al alza igualmente.